Czy powinienem kupić nieruchomość w Czarnogórze i jak najlepiej to zrobić?

W dzieciństwie wielu prawdopodobnie marzyło o posiadaniu domu nad morzem, ponieważ jest tak romantycznie żyć w ośrodku. Dorośli czasami kupują takie nieruchomości nawet nie tak bardzo, aby mieszkać tu na stałe lub przyjeżdżać na wakacje, nie martwiąc się o rezerwacje, ale raczej zarabiać na wynajmie mieszkania. Ta sama Czarnogóra corocznie otrzymuje kilkakrotnie więcej turystów niż mieszka tutaj, co oznacza, że ​​w ciągu sezonu będzie stale zapotrzebowanie na dobrze zlokalizowane mieszkanie i szybko się zwróci.

Badając cechy nieruchomości w Czarnogórze, należy zauważyć, że mieszkania i domy w tym kraju mogą mieć ogromną liczbę zalet. Rozważ główną, dotyczącą większości mieszkań oferowanych na sprzedaż.

• Popyt na krótkoterminowe mieszkania do wynajęcia w Czarnogórze gwałtownie rośnie w ostatnich latach i nie ma przesłanek do spadku popytu. W 2017 roku liczba odwiedzających ten kraj po raz pierwszy przekroczyła 2 miliony osób i stale rośnie. Niskie ceny, w porównaniu z wieloma innymi kurortami, przyciągają tu turystów, a państwo ustanowiło system bezwizowy dla większości swoich sąsiadów i wielu krajów postsowieckich. W rezultacie 20% gości pochodzi z Serbii, Rosji i Ukrainy razem, dając taką samą kwotę, nawet 10% odwiedzających zapewnia Bośnia i Hercegowina, ale przyjeżdżają tu także bogaci turyści z Europy Zachodniej.

• Atrakcyjność inwestycyjna sektora mieszkaniowego kraju jest dobra, ponieważ dla inwestorów zagranicznych stworzono przejrzyste i realistyczne zasady, uderzająco przypominające wzorową UE w tym zakresie. Ponadto kraj dopiero po uzyskaniu niepodległości w 2006 r. Zdał sobie sprawę z tego, ile może zarobić na turystyce, ponieważ tutaj zbudowano ogromną ilość zasobów mieszkaniowych. Oznacza to, że istnieje wiele nowych budynków zbudowanych na nowoczesnych technologiach, a ponadto znalezienie pustego mieszkania do kupienia nie stanowi problemu.

• Jeśli chcesz, możesz znaleźć stosunkowo niedrogie mieszkania w Czarnogórze - nawet średnia cena za metr kwadratowy nie działa tutaj. Wszystko zależy od szeregu specyficznych cech, na przykład historyczna wartość budynku zwiększa taryfy, ale obecność pobliskiego terenu do przyszłego rozwoju znacznie obniża cenę. W rezultacie dokładnie ta sama obudowa w odległości 300 metrów od siebie może mieć inny koszt. Ponadto na ceny wpływa również czynnik geograficzny - w prestiżowym nadmorskim Budvie mieszkania są najdroższe, reszta wybrzeża jest nieco tańsza, ale w outbacku ceny są znacznie niższe, chociaż góry są tu również piękne.

• Polityki podatkowe i komunalne w Czarnogórze również przyczyniają się tylko do zakupu mieszkania tutaj. Na przykład przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym podatek będzie wynosił tylko 3% kosztów, ale jeśli deweloper jest deweloperem, nawet ta nadpłata nie będzie. Roczny podatek dla właścicieli waha się od 0,1% do 1% kosztu za metr kwadratowy w tym regionie, ale jest to w każdym razie trochę.

• Inwestowanie nie ogranicza się do wkładu w rozwój mieszkalnictwa - więksi inwestorzy angażują się w budowę infrastruktury, takiej jak szkoły z nauczaniem języka angielskiego lub rosyjskiego, porty dla jachtów i wiele innych udogodnień. Taka poprawa sytuacji sprawia, że ​​jeszcze ważniejsze jest, aby turyści podróżowali tu masowo, co oznacza, że ​​wynajęcie mieszkania będzie jeszcze bardziej opłacalne.

• Czarnogóra jest uważana za jeden z najbardziej ekologicznych krajówPrzecież nie ma tu poważnego przemysłu, dlatego dalszy wzrost potencjału turystycznego wydaje się całkiem naturalny.

Oczywiście występują również pewne wady, ale są one stosunkowo nieliczne i dla wielu osób nie są znaczące. Jednak dla Ciebie mogą one być poważną wadą, dlatego też będziemy je rozważać.

• Czarnogóra ma oficjalny status kandydata do przystąpienia do Unii Europejskiej, ale jak dotąd nie stała się i nie można powiedzieć, że stanie się to wkrótce. Dla wielu inwestorów z przestrzeni poradzieckiej zakup domu za granicą jest również przydatny w kontekście uproszczonego uzyskiwania wizy Schengen, również posiadania mieszkania w kraju UE, można ubiegać się o zezwolenie na pobyt, a następnie paszport.

• Czarnogóra ma zauważalną prowincjonalną socjalistyczną przeszłość. - pomimo wprowadzanych innowacji, infrastruktura kuleje w porównaniu z Europą Zachodnią. Na przykład praktycznie nie ma centralnego ogrzewania w całym kraju, chociaż zimą nawet przy stosunkowo ciepłym brzegu morza temperatura wynosi tylko 3-7 stopni Celsjusza.

Miejscowa ludność postanowiła ogrzać pomieszczenia klimatyzatorami, jednak może już istnieć sieć energetyczna - przestoje spowodowane szczytowym obciążeniem nadal nie są niczym niezwykłym. Między innymi mentalność i szkolenie miejscowego personelu jest tylko czymś przeciętnym między osławioną Europą a naszymi brzydkimi rzeczywistościami, które mogą przestraszyć niektórych bogatych turystów.

Jak wspomniano powyżej, państwo podeszło do rozwoju infrastruktury turystycznej w sposób zorganizowany - przynajmniej ziemia została przekazana prywatnym deweloperom, a ci, którzy chcą zniechęcić wydane pieniądze, pospiesznie zbudowali ogromną ilość mieszkań. Z jednej strony obfitość propozycji powinna doprowadzić do pewnego spadku cen nieruchomości, ale w przypadku Czarnogóry widzimy, że tutaj inwestycja już zaczęła się opłacać.

Pokazuje to praktyka Kupując dom w Czarnogórze, nie ma sensu szukać obiektu do kupienia samodzielnie, ale szukać pomocy u lokalnych konsultantów. Sam nie możesz nawet zrozumieć, dlaczego kosztowny dom kosztuje tak wiele, a wybierając tańsze mieszkania, nie będziesz pewien, czy wiesz o wszystkich ryzykach związanych z takim zakupem.

Eksperci zauważają, że ostatnio rosnący popyt intensywnie stymuluje deweloperów i starają się jak najszybciej realizować projekty budowlane, co nieuchronnie wpływa na jakość konstrukcji. Biorąc pod uwagę, że trzęsienia ziemi występują okresowo w tym górzystym kraju, warto wielokrotnie pomyśleć przed zakupem mieszkania w „nowym” budynku.

Ponadto często można usłyszeć skargi budynki położone u podnóża gór mają zwiększoną tendencję do stopniowego przewracania się, a nawet zawalania.

Jeśli chodzi o pierwszą linię, będzie ona wielokrotnie trudniejsza do nabycia tutaj, choćby dlatego, że istnieje szczególnie duże zapotrzebowanie ze strony szczególnie zamożnych obcokrajowców.Kilka lat temu niektóre wpływowe media zachodnie napisały, że około 14% całego terytorium Czarnogóry zostało już kupione przez obcokrajowców i należy założyć, że interesują je głównie wybrzeża. Jednak Istnieją opcje nawet tutaj, bądź przygotowany na zapłacenie bardzo znacznej kwoty.

Czarnogórski rynek mieszkaniowy wiąże się z ogromnymi różnicami w cenach - zbyt wiele czynników wpływa na ceny. Weź co najmniej zasoby mieszkaniowe - możesz dostać mieszkanie w starym wieżowcu, który nie różni się zasadniczo od typowego radzieckiego, lub w stosunkowo nowym budynku, który został zbudowany w czasie niepodległości, biorąc pod uwagę wszystkie nowoczesne wymogi budowlane.

Ponownie, gdzieś w górach, a nawet w stolicy Podgoricy, ceny mogą być nieco niższe niż średnia, ale głównym pytaniem jest to, ile taka inwestycja się opłaci, ponieważ statystyki pokazują, że ogromna większość zagranicznych turystów spieszy się nie tyle w góry, co w morze.

Wszystkie te czynniki nie pozwalają na określenie średniej ceny za metr kwadratowy - dokładniej, można to obliczyć, ale w praktyce nie przynosi to żadnych korzyści, ponieważ może być tańsze i znacznie droższe. Jeśli nadal jesteś zainteresowany i chcesz mieć przynajmniej ogólne pojęcie o tym, ile powinieneś się spodziewać, powinieneś wiedzieć, że 40 tysięcy euro to minimalny kapitał, który pozwala na zakup małego studia z 20 kwadratami.

Mały rodzinny apartament o powierzchni około 50 kwadratów będzie kosztował tysiące w ten sposób w wieku 60 lat.

Jeśli jesteś zainteresowany domem z działką, sam budynek określi koszty pod wieloma względami, a nie samo terytorium. Na przykład 60-metrowy dom na podwórku o powierzchni 200 kwadratów może kosztować około 80 tys. Euro, ale przestronna willa o powierzchni 200 metrów kwadratowych i działka o powierzchni 300 metrów przyciągnie za dobre 170 tys.

Różnica w cenach zależy nie tylko od bliskości morza, ale także od konkretnego położenia geograficznego. Po pierwsze, w każdym regionie, widok z okna jest bardzo ceniony, szczególnie imponujące jest mieszkanie, z którego widać wyraźnie zarówno góry, jak i morze.

Naturalnie Ogromnym plusem jest to, że okolica ma własny dostęp do morza, idealnie - własną plażę, do osób z zewnątrz, z wyjątkiem na zaproszenie właściciela, nie może dostać.

Jeśli mówimy o regionach, wśród najlepszych miejsc zazwyczaj nazywa się Budva Riviera (w pobliżu kurortu Budva) i Boko-Kotor (wybrzeże Zatoki Kotorskiej, w tym Tivat).

Możesz spróbować zaoszczędzić pieniądze wybierając mieszkanie gdzieś na Riwierze Barskiej lub nawet w pobliżu Ulcinj. Jednocześnie należy rozumieć, że jego koszt jest bez powodu niższy - jest mniej okazji do elitarnego odpoczynku, turyści nie są tak rozdarci i dlatego zyski prawdopodobnie nie będą tak wysokie.

Jak wynika z powyższego, obywatelstwo Czarnogóry na zakup nieruchomości wewnątrz kraju, oczywiście, nie jest wymagane - w rzeczywistości państwo jest wręcz przeciwnie, zainteresowane obcokrajowcami inwestującymi tutaj pieniądze, a zatem uprościł procedurę w jak największym stopniu. Co więcej, chociaż perspektywy i czas przystąpienia Czarnogóry do Unii Europejskiej nie są jeszcze do końca jasne, dla wielu osób uzyskanie paszportu tego kraju już dziś wydaje się dobrym sposobem na zostanie obywatelem Unii Europejskiej.

Inna sprawa, że ​​wszystko nie jest takie proste - za rzeczywistą sprzedaż paszportu Czarnogóra prosi o wiele. Aby kupić nieruchomość na uboczu, aby otrzymać dokument, trzeba będzie zapłacić od 250 tys. Euro, aw rozwiniętym regionie - od 350 tys., A kolejne 100 tys. W każdym przypadku należy przenieść na rachunki samego państwa. Co więcej, opcja ta nie jest dostępna dla wszystkich - w ciągu trzech lat od uruchomienia programu (2018–2021) konieczne będzie złożenie wniosku, a spośród wszystkich wnioskodawców zostanie wybranych tylko 2 tysiące szczęśliwców, którzy będą mogli wziąć udział.

W przypadku braku dużych pieniędzy możesz pójść na dłuższą drogę, po otrzymaniu pozwolenia na pobyt w kraju. Jeśli kupiłeś tutaj dom, otrzymasz zezwolenie na pobyt tymczasowy, które jest ważne tylko przez rok - w tym czasie musisz zdobyć przyczółek i uzyskać dodatkowe powody, aby zostać. Jeśli nie znalazłeś pracy i nie związałeś się w małżeństwie z kimś z miejscowego, będziesz mógł bez wizy zrobić to tylko wtedy, gdy zakupiony obiekt kosztuje więcej niż 40 tysięcy euro - wtedy możesz przedłużyć pozwolenie na pobyt.

Niezależnie od rodzaju nieruchomości, którą zdecydujesz się na zakup w Czarnogórze - mieszkania, działki lub domu - twoja transakcja rozpocznie się od tzw. Umowy przedwstępnej. Mówi nie tyle - warunki samej umowy są opisane (co, gdzie, kiedy, za ile, od kogo i komu), rozważana jest metoda i warunki płatności oraz kwota depozytu, zwykle około 10% uzgodnionej wartości zakupionego obiekt. Określona kwota depozytu musi zostać przekazana poprzedniemu właścicielowi, który jest zobowiązany do wystawienia za niego pokwitowania, że ​​otrzymał pieniądze określone w umowie przedwstępnej.

Następnie zostaje zawarta główna umowa sprzedaży, której rejestracja prawna powinna być skierowana tylko do publicznych urzędów notarialnych Czarnogóry - są to zasady obowiązujące w tym kraju. Tutaj malowane punkty są już znacznie więcej - oprócz tego, co zostało opisane powyżej, należy na przykład wspomnieć, że sprzedawca zgadza się na ponowną rejestrację obiektu innej osobie.

Jak wspomniano powyżej Przy zakupie domu na rynku wtórnym dla obywateli krajów poradzieckich podatek wynosi 3% kwoty. Ogólnie rzecz biorąc, jak pokazuje praktyka, podatki, wsparcie prawne i ponowne wydawanie razem zwiększają koszty o około 5%, więc wybierając nieruchomość, należy również wziąć pod uwagę tę marżę.

Klauzula, że ​​sprzedawca nie będzie miał nic przeciwko ponownemu wydaniu, jest ważna z tego powodu logicznie, każdy nowy właściciel powinien natychmiast wydać zakup w katastrze stanu. Jednak zgodnie z prawem Czarnogóry można tego dokonać w dowolnym momencie w przyszłości, ale w ciągu pierwszych 30 dni od daty transakcji. Lepiej nie eksperymentować z tym, co się stanie, jeśli legalizacja nie nastąpi w proponowanym okresie, a żeby sprzedawca, który „zmienił zdanie” i nie wsadził kija do koła, nie było niepotrzebnych problemów, wyraźnie wyrażono zgodę na jego zgodę na ponowną rejestrację.

Jeśli kupujesz bezpłatną działkę, planując sam się budować, warto wziąć pod uwagę, że w Czarnogórze nie wszystkie ziemie sugerują dalszy rozwój.Powody, dla których konkretna witryna, z punktu widzenia prawodawstwa, nie nadaje się do budowy, może być wiele, ale jest mało prawdopodobne, aby udało się zmienić ten status terytorium, a każdy budynek wzniesiony przez ignorancję lub bezczelność zostanie uznany za nielegalny i może zostać zburzony. .

Wielu naszych rodaków, planujących nabyć nieruchomość nad Adriatykiem, decyduje się sprzedać „dodatkową” nieruchomość w swojej ojczyźnie, aby zdobyć pieniądze. Podział jednej procedury na dwa etapy znacznie opóźnia proces i wiąże się z dużą ilością dokumentów, dlatego niektórzy potencjalni inwestorzy nie są nawet skłonni rozważyć takiego pomysłu, uznając go za zbyt trudny do wdrożenia. W rzeczywistości problem można rozwiązać nieco łatwiej niż się wydawało.

Istnieją międzynarodowe agencje nieruchomości oferujące usługi wymiany, na przykład rosyjskie nieruchomości na Czarnogórę. Zamiast dwóch oddzielnych operacji, z których każda może być opóźniona, jedna jest oferowana i dość szybka, ponieważ nie szukasz ani nabywcy na rosyjską nieruchomość, ani sprzedawcy czarnogórskiej nieruchomości - uważa się to za ten sam podmiot prawny. W rezultacie nie możesz otrzymać pieniędzy w rękach, ale nie czekaj, aż przedmiot, który sprzedajesz, zostanie zakupiony - specjaliści przyjeżdżają pod wskazany adres i szacują, ile może kosztować Twój dom lub mieszkanie, które oferujesz.

Dzięki współpracy z poważną firmą możesz uprościć proces odnawiania, nawet jeśli „zjada” część budżetu. Jednocześnie takie usługi zwykle działają tylko w Moskwie, Sankt Petersburgu i innych dużych miastach, w których popyt na nieruchomości jest wysoki.

Odpowiedzi na pytania dotyczące zakupu nieruchomości w Czarnogórze znajdują się w następnym filmie.